评司论企｜双轮驱动下，宝龙能否达成各板块目标？
导 读
宝龙能否完成2020年在销售及商业领域的各自目标？在业绩的向好下，又有何新的关注点？
◎ 作者 /房玲、易天宇
近月来，无论是在拿地销售，还是在商业拓展方面，宝龙地产都可谓是表现突出。疫情后，宝龙销售业绩实现较快恢复，自4月起就开始了同比正增长，上半年实现全年指标超4成；此外在商业方面，更是动作连连，先后任命陈德力为总裁、收购星汇商管等等。在此背景下，宝龙能否完成2020年在销售及商业领域的各自目标？在业绩的向好下，又有何新的关注点？
销售复苏目标可期，去化下滑警惕库存压力
二季度销售同比回正，目标完成率达42%
疫情后，从宝龙地产的销售业绩来看，自2020年4月其销售业绩实现了较快复苏，4月、5月、6月的合约销售金额同比增长分别达到了9%、14%、54%。2020年上半年宝龙地产的合约销售达到了315.29亿、销售面积204.73万平方米，分别同比增长8.0%、14.8%。按2020年宝龙销售目标750亿来看，上半年其已实现了42%。按照全年推货节奏，下半年宝龙预计新推货值约701亿，去化率仅需达到62%便可完成全年目标，再加上上半年的存量货值，或可超额完成指标。
充足货值保障销售增长，二季度去化率预计56%
兼并收购加快商业发展，2020年34亿目标可期
轻重并举多城拿地，助推规模提升影响力
在商业领域，自2019年底宝龙商业管理实现上市，2020年5月宝龙商业又先后迎来了有万达、新城商业工作经验的唐剑锋、陈德力等人。随着资本与人才的陆续到位，宝龙在商业领域持续发力，一方面通过母公司招拍挂获取合适地块，一方面通过收并购增加商业管理面积。
据不完全统计，截止7月宝龙地产新增土储超200万平米，其中有6幅地块或将落地宝龙广场等综合体项目，布局城市包括上海、南京、福州、台州、绍兴等。其中规模较大的当属7月3日获取的南京NO.2020G21地块。根据前期出让条件，该地块A分区须建设一处地上建筑面积不少于6.7万平方米的集中式商业购物中心，且由竞得人全部自持，预计该综合体建成后将大概率交由宝龙商业运营。
在商业轻资产领域，7月6日宝龙商业以总代价4055万元收购了浙江星汇商管的60%股权。截止公告日，目标公司共管理14个零售商业项目，总建面约56万平方米（不含停车场），包括停车场面积约89万平方米。此外目标公司还做出5年业绩担保，其中2020年度扣非归母净利润将不低于人民币600万元。通过轻重并举、长三角区域全面铺开，宝龙在商业领域得以实现规模的快速扩张，同时也加强了其商业品牌影响力。
开业数量逐年增长，成本回报率提升至14%
2019年宝龙地产的商业运营收入为28.13亿元，同比增长25%，其中投资物业收入及商业运营收入近乎各占一半。2020年宝龙地产计划实现商业运营收入34亿元，根据前4年的复合增长26%来看，若2020年要实现21%的增长，总体目标可期。在规模提升的同时，宝龙旗下商场的成本回报率也在上升，2019年其成本回报率为14%，同比增加了两个百分点，这也证明了宝龙在商场运营能力方面有所提升。
整体来看，2020年宝龙地产在销售及商业领域均有不俗表现，预计2020年各自目标达成压力不大。但在拓展力度加大的同时，宝龙还应注意各项负债指标，保障企业的现金流健康。此外由于持有物业回收周期较长，加上宝龙在销售方面具有一定库存压力，或会对企业的资金运转带来一定挑战。最后，宝龙拥有较多商业物业，可以多配合REITS等创新融资，提前更多释放商业价值。
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